Cómo Funciona la Regla del 1%
La regla del 1% es la verificación más rápida del inversor de alquileres. La prueba es simple: la renta mensual dividida entre tu costo total (precio de compra más remodelación) debe ser de al menos 1%. En vez de correr un pro forma completo sobre cada anuncio, puedes revisar decenas de propiedades y descartar de inmediato las que tienen rentas demasiado bajas para analizar.
Esta calculadora hace la matemática de tres formas. Muestra tu ratio real de renta-precio, la renta que necesitarías para aprobar a tu objetivo elegido y el precio máximo que podrías pagar y aun cumplir la regla a la renta que esperas. Ese último número es muy útil al decidir cuánto ofrecer.
Ejemplo Práctico
Digamos que una propiedad cuesta $150,000 y no necesita remodelación. A un objetivo de 1%, necesitas $1,500 de renta mensual para aprobar. Si la renta de mercado es exactamente $1,500, tu ratio es 1.00% y el negocio aprueba. Si las unidades comparables se rentan en solo $1,250, tu ratio es 0.83%, el negocio reprueba el filtro del 1%, y tendrías que negociar el precio a unos $125,000 para que la regla funcione a esa renta.
Ahora agrega $20,000 de remodelación. Tu costo total sube a $170,000, la renta requerida sube a $1,700, y una renta de $1,500 ya no supera la vara. Incluir la remodelación mantiene la regla honesta sobre lo que el negocio realmente te cuesta.
Consejos Prácticos
Calibra el objetivo a tu mercado. Pon la regla en 0.8% en metrópolis caras o 1.2% a 1.5% donde quieras flujo fuerte. La herramienta te deja cambiar el porcentaje para que el filtro se ajuste a tu estrategia.
Úsala para anclar ofertas. La salida de precio máximo te dice el costo total más alto que aun funciona a la renta esperada, un punto de partida limpio para negociar.
Siempre da seguimiento con un análisis completo. Aprobar la regla es el comienzo, no el final. Corre vacancia, impuestos, seguro, mantenimiento y servicio de deuda antes de comprometer capital.